2022年楼市的看法
最近这两年都在准备买房子这件事，但是由于现在房地产处于一个特别转折期，为了不让家里的钱出现特别大的损失，所以特别地关注房市及房产税的消息，先说结论：
- 国家一定会坚决推进房地产税的落地，由于地产泡沫对经济的影响已经到了刻不容缓的地步。
- 近年地产商爆雷，商品房销售骤减，地方政府卖地收入减少，地方财政入不敷出，必须要有新的手段增加收入。
- 由于经济下行及疫情的影响，法拍房及二手房挂牌数量爆增，二手房将会迎来买房市场。
- 房产税的落地将会整体影响房地产行业，将炒房和多房家庭多余房产清出，房价将会迎来持续的下跌。
- lpr利率还有进一步下降的趋势，省下的利息都够你少奋斗几年。
2022年可以等等，没有什么等不了，除非你的钱是天上刮来的。
众所周知房价长期看人口，中期看土地，短期看金融，下面从这三方面来探讨下今年买房的必要性
一、从人口来看
1. 人口数据
最新新闻报道：数据显示，2022年一季度，包括贵阳市、河南省、山东省德州市、安徽省池州市等多地公布的出生人口或新生儿筛查、活产数等数据都出现同比下降的情况。 （1）贵阳市卫生健康局的数据显示，2022年第一季度全市常住人口出生9420人，而去年同期该数据为10049人。两相比较，今年一季度同比去年同期下滑了6.3%。
（2）人口大省河南近期通报的2022年一季度重点民生实事进展情况，今年一季度河南完成新生儿“两病”筛查19.46万例、听力筛查19.42万例，筛查率分别为99.06%、98.87%。而去年一季度，河南完成新生儿“两病”筛查21.14万例、听力筛查20.83万例，筛查率分别为97.94%、96.52%，分别高于年度目标任务的7.94和6.52个百分点。同口径下，河南今年一季度新生儿减少了9%。
（3）安徽省池州市，今年一季度该市出生登记为2436人，而去年一季度出生登记为2966人，今年下滑了17.9%。安徽省舒城县今年一季度出生登记共办理1537，而去年一季度为1855，今年同比下降了17.1%。
（4）山东省德州市，德州市卫健委发布的数据显示，根据2022年1-3月份通过山东省人口监测与家庭发展服务管理信息系统统计，出生人数为7770。去年一季度该市出生人数为8630。也就是说，今年出生人数下降了10%。
根据第一季度数据，今年出生人口基本不用再看了，就是减少约1成。
因为上述几个地方的数据算我国出生率较高的地方，经济发达地区生育率更低，而且每个季度出生人口几乎差不多，因此22年出生人口减少1成是大概率的。
2021年全年出生人口1062万人，死亡人口1014万人；2020年出生人口为1203万，因此2021年相较于2020年减少141万、下降幅度11.72%。
因此可以推算，2022年出生人口约950万，人口负增长约百万，随着老龄人口越来越多、而出生人口还会减少，人口负增长规模会越来越大！
2. 老龄化加速
统计局公布的2021年末老龄人口（65岁及以上）占比14.2%，正式超过分界线14%，步入老龄社会。我此前预计22 年我国老龄人口占比突破14%，还是低估了老龄化进程速度。
而且从历史数据来看，中国的人口老龄化加速度越来越大，七普相较六普老龄人口占比增加4.63%，六普相较于五普则仅增加1.91%，充分说明我国人口老龄化在迅猛加速。
最近5年中国老龄人口占比加速度高位运行，主要经济体方面也仅次于韩国，按照我们这种速度超越韩国也是指日可待。历史数据还表明日本貌似已经度过了人口老龄化最艰难阶段。在和主要对手美国比较下，我国人口劣势将越来越大。
由于我国人口老龄化加速，带来的最直接影响是人口抚养比急速拉升。劳动年龄人口的育儿养老负担不断加重， 总抚养比（非劳动年龄人口数与劳动年龄人口【15-65岁】数之比） 从2010年的34.2%大幅上升至2020年的45.9% ，这相当于两个劳动力养一个非劳动力。
下图可见少儿抚养比整体是向下的，最近十几年保持平稳，最近两年是因为全面放开二胎导致少儿抚养比小幅增长。但是，老年人口抚养比则是明显处于上升势头，而且是加速。2010到2020年，老年人口抚养比上升7.8个百分点至19.7%。
那么2050年中国总抚养比将达到多少呢？
联合国预估2050年老龄人口占比约30%，国内绝大部分机构甚至预测低于30%，甚至有机构预估仅23%，这典型闭门造车，存在过分乐观的大毛病。按照最新生育率和总和生育率来看，我国2050年65岁以上老龄人口占比或达35%，总和生育率或接近100%，意味着一个劳动力要养活一个非劳动力。
目前我们是两个劳动力养一个非劳动力，28年后劳动力创造价值的压力将翻倍。养老压力将空前大，我国人口老龄化峰值在2055-2060年区间。
3. 城市化见顶
七普数据显示，中国城镇化率由2010年的49.68%达到2020年的63.89%，增幅14.21%， 年均增速1.42%， 处于城镇化高速发展阶段。
2000年到2010年21世纪首个十年城镇化增幅为13.46%。1990年到2000年20世纪最后一个10年城镇化增幅为9.78%，而1982年到1990年8年城镇化增幅仅为5.53%。
上述数据表明1990年到2020年为中国城镇化最快速的30年，尤其是2000年到2020年的20年增速最快，这也是我国房地产发展最快的20年，20年发展抵得了先行发达国家的100年。
2021末，中国常住人口城镇化率为64.72%，比2020年末提高0.83个百分点，明显低于1990年至2020年的城镇化增速，进一步表明我国城镇化到顶。
1980年时我国和世界中等偏上收入国家平均城镇化率的差距高达28.3个百分点， 到2019年时该差距已经缩小到不足2个百分点， 目前已经基本达到中等偏上收入国家的平均城镇化水平 。
“十四五” 规划提出， 到2025年我国城镇化率达到65%，这一目标其实我们在2021年就实现了，说明顶层人士也清楚地知道我国城镇化到顶了。
由于我国人口老龄化的结构性问题，如下图所示，农村老龄人口比例远多于城镇，二者差距越来越大。2020年全国乡村地区60岁、 65岁及以上老年人占总人口比重分别达到23.8%、 17.7%， 分别较城镇地区高约8个百分点和6.6个百分点。
以我国当前人口老龄化城乡模式，随着农村老龄人去世，城镇化率会被动快速增长（类似日本）。
下图为日本城市化的历史走势，日本的城市化经历过四个阶段，其中第四个阶段尤其应该得到我们的重视。1975-2000年，日本城市化率基本保持不变；但是到了2000年，开始了一波大幅增长。这是什么原因呢？
就是因为日本人口老龄化到了一个阶段：农村老龄人口死亡骤增，而年轻人又大多待在城市里，因此在计算城市化的时候，分母减少的速度大于分子，因此日本的城市化在2000年开始大幅增长。这个时候日本政府基本不需要出台政策吸引年轻人去城市买房生活，就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。
日本在1975年左右基本结束城市化进程，目前城市化率稳定在91%左右。1945年-1975年，由于人口加速流入城市和“市町村大合并”，城市化率快速提高至76%；1975-2000年，城市化率基本保持稳定；2000年至今，因为町村老龄人口离世和第二轮“市町村大合并”导致的被动提升，城市化率由79%进一步上升到91%。
4、人口素质上升、中等收入群体扩张
七普数据显示， 15岁及以上人口的平均受教育年限由2010年的9.1年提高至9.9年， 文盲率由4.1%下降为2.7%， 九年基础教育更加普及。
从具体的受教育程度来看， 与2010年相比， 拥有大学（大专及以上） 文化程度的人口占比增长最多， 由8.9%提高至15.5% ， 高等教育持续快速发展；拥有高中（含中专） 文化程度的人口占比也由14.0%提高至15.1%。相应地， 拥有初中文化程度的人口占比由38.8%回落至34.5%；拥有小学文化程度的人口占比由26.8%回落至24.8%。
最近几年都是我国大学生毕业高峰期，因此人口素质的提升还将快速发展。目前我国的难题不是人口素质提升，而是无法提供足够的就业岗位给这么多大学生。产业升级没有足够的规模就无法消化这么多高学历人群，以至于学历贬值和内卷严重，进体制成为了大学生争先恐后的选择。学历贬值也很厉害，考研报名人数不断创新高。
好处就是为产业升级储备了大量粮草，一旦某个方向产业升级急需人才就可以得到充足供应，不必烦扰人才不足的问题。高学历人才的供应充足也会降低人力成本，在中国企业挺进全球第一方阵的过程中具有相当成本优势。
从历年高考数据以及2021年出生人口仅1062万来看，我国人均大学生是确定性事件，如果中考一直实行50%分流原则，那么18年后，高考报名人数就会减半，即便100%录取，也不能填满那么多学校，意味着现在的很多高校（包括专科）18年后将不复存在，这种现象在韩国已经上演，有些大学因为招不到人而倒闭。
中等收入群体扩张方面，国家已经发文“十四五”时期，加快扩大中等收入群体，构建“橄榄型”分配结构社会，加快扩大中等收入群体，构建“橄榄型”分配结构，是推动共同富裕的重要基石。
消费升级或者说扩大内需毋庸置疑都是我国未来经济发展的大战略，是拉动我国经济发展的重要引擎。这个过程中，最重要的就是重塑公平合理的分配制度，扩大中等收入群体的规模。
按国家统计局绝对收入标准计算，我国拥有约4亿人以上的中等收入群体，是全球规模最大、最具成长性的中等收入群体。正如统计局局长宁吉喆所述：我国有14亿多人口、4亿多中等收入群体，这是我们应对各种风险挑战、构建国内强大市场的立足之本。
下表是两种GDP增速情景下的“十四五”期间中等收入群体测算，5.5%的GDP增速还是比较难，按照5%的测算十四五期间中等收入群体将增加9000万。
【从国际经验看，只有中等收入群体比重超过50%以上、形成橄榄型分布格局时，收入结构、分配秩序和社会流动性才能与高质量经济循环形成良性互动，方可成功跨越中等收入陷阱。
当前，我国中等收入群体比重约为35%左右，如果按照3%增速计算，到2035占比将超过50%，未来的十年是决定我国能否跨越中等收入陷阱并迈进高收入国家的关键时期。】
5、人口老龄化的影响
经济增速与劳动力人口增速密切相关。劳动力作为经济增长的重要生产要素之一， 劳动人口下降会加大成本压力， 影响经济增长速度。劳动力人口是创造价值的根源，非劳动力人口归根到底靠劳动力人口创造的价值养着。
年轻人口（儿童人口+劳动人口）是消费的主力军。人在幼年时只消费而不储蓄，是纯粹的消费者；在成年后收入增加，对于汽车、房地产的购置需求会上升，因此会增加在衣食住行各方面的支出；步入老年之后，随着收入逐渐减少，除医疗保健外其他各方面消费需求也相应减少。因此，一个国家的人口年龄结构直接影响该国的消费结构与消费增长动力。
高等教育群体大幅锐减是17年后的事情，短期内影响不大，但是，婴幼儿敏感型行业就没那么幸运了。比如幼儿园将会在未来10年内经历大变局。
21世纪教育研究院编写、社会科学文献出版社出版的《2021年中国教育观察》报告指出，由于2016年和2017年两个因“二孩政策”新生儿增加的年份出生的儿童已经在园，而幼儿园普及率在当年也达到了历史新高85.20%，2020年是幼儿园在园人数峰值，在其后，“十四五”期间幼儿园在园人数将逐步下降。
数据显示，2020年全国幼儿园在园人数4818.26万人。报告预测，2021-2023年，学前教育将迎来总供求平衡的拐点，正式进入后普及时代。
以2020年幼儿园总数29.17万所，基于在园儿童4818.26万静态测算，未来十年期间，在园人数对应的园所总数量将缩减15%-40%。 机构预测还是太乐观了，2021年出生人口相较于2016年减少800万，降幅超过40%，后续出生人口下降还是大概率事件，因此可以说10年后幼儿园人数减半是大概率事件，减少40%算好的了。
下图可以看到乡村幼儿园人数已经开始大幅减少，农村合村并校已经不是稀罕事儿。不过大城市的婴幼儿市场最后受到影响，因为大城市对年轻人的虹吸效应可以延迟婴幼儿负增长时间点到来。
二、从土地政策来看
三、从楼市政策上看
1. 国家对于楼市宽松的限制
前段时间太原、济南、青岛、佛山、珠海等城市也放开（或部分）限购并且给予信贷方面支持（主要是公积金贷款额度）；还比如北京和上海房贷利率全面下调15基点。
珠海出了一个【一人购房全家帮】的活动，我国“六个钱包买房”在就盛名在外了，早已实现“一人购房、掏空全家”的境地了。
青岛房地产18年以来就一路向下，下图特别经典。疫情流动性都救不了青岛（北方）房市，何况现在呢？
现在，成都、西安、南京、苏锡都开始松绑。目前，大陆硬气的明星城市也就四大一线城市＋武汉、长沙了吧。
目前北京和上海首套房利率还是普遍上浮，上海首套房利率约4.8%，北京则是5.0%，前面有新闻说成都想把首套房利率压到国家最底线，结果被叫停了，这说明国家对头部城市的管控还是很严的，毕竟我国房地产泡沫大头就在头部明星城市里面。
对于最近的各种强心剂政策，必须要清楚的是这不是国家要走老路。
四件事可以表明国家约束并去除房地产泡沫的意志力：
第一，最新消息郑州各大银行因上面要求，将首套房最低房贷利率由4.25%提升到4.8%，不能20%首付（偷偷摸摸这种另说）；
第二，此前成都也想将房贷利率一拉到底，也被理性的有关部门及时叫停了；
第三， 武汉“放开四个郊区限购政策”只存活了两天。这深刻表明国家对武汉这样的风向标城市依旧严格要求，约束并去房地产泡沫的意志坚定无疑。大家大可不必被黑雾迷惑了双眼，更不应该忐忑不安甚至夜不能寐，房地产方面已经在向着好的方向发展的。
第四，5月20日，南京二手房取消限购等政策没活过24h可以充分看出国家对房地产的态度和意志。也是我此前分析的：
国家是铁了心去房地产泡沫的（最终结果），但是过程要尽可能平滑温和（过程）。有些人是没有这种分层思维的，自然不理解国家政策的含义。
别把这个政策理解为我国要走老路，这只不过是在布置超级安全垫，缓和下落曲线用的，尽可能减轻下坠的冲击力伤害，凡是说什么走老路、夜壶的，都是小白，不清楚我国当前大环境。
人口（老龄化和生育率）、城镇化率、居民负债率、全球加息大周期、中美关系激烈、居民就业情况等都不支持房地产，尤其是前两个是核心，走不了土地财政老路了，三线以下的土地几乎没有市场了，地没多少价值，卖地财政到头了。房地产税只待经济大环境好转就必须落地了。
国家“住房不炒”大基调之所以硬，根本原因是我国从上至下、国内国际的大环境已经改变，大家千万不能刻舟求剑，现在不同于15年，更不是08年，我国人口、城镇化、居民负债、国际大环境已经不可同日而语。
2. 房产税
1. 国家关于房地产税的推进
历次“五年规划”关于房地产税的描述
- 十二五规划：研究推进房地产税改革。
- 十三五规划：完善地方税体系，推进房地产税立法。
- 十四五规划：推进房地产税立法， 健全地方税体系， 逐步扩大地方税政管理权。
十三五规划关于房地产税的描述有了一个飞跃，从“完善地方税体系，推进房地产税立法”这几个字来看，我们可以准确判断，房地产税就是为地方政府准备的。税收税收，即为政府的收入，既然是地方税体系，那么就是充盈地方政府财政的。从十三五规划开始，高层已经对房地产税改革的目的有了清晰方向——房地产税的税收是给地方政府的。
十四五规划关于房地产税的描述是“推进房地产税立法， 健全地方税体系， 逐步扩大地方税政管理权，可以说进一步丰富了十三五规划的内容，进一步确认了房地产税属于地方税体系的重要一员。
房地产税是地方税这一点很重要，因为这样就确保了以后征收房地产税，地方政府绝不会打马虎眼，因为他们是给自己征收，而不是其他人，自己的收入，当然会卖力。由于房地产税必将上升为法律条款，因此，大家别想着可以忽悠过去。
虽然房地产税是地方税的一种，但是，房地产税可能也会涉及财政转移支付的问题，因为目前城镇化过程中，年轻人都往大城市跑，小城市必然空心化，小城市培育的年轻人最终为大城市的经济发展添砖加瓦，大城市税收更多反哺小城市是理所当然的（这是我国财政转移支付的根本逻辑点）。
2. 房地产税能否落地
很多人对中国的房产税还有幻想，房产税一定会有，根本不存在会不会施行的问题，而是一定会施行，主要问题是什么时候全面铺开以及收多少。
务必记住一条：房产税的推出速度只与地方财政的破产速度有关。房产税直接目的不是为了降房价的，其直接目的是为了增加地方财政收入。
前财政部部长楼继伟前几天发文，内容相当劲爆，内容直指地方政府财政困局，开拓新税源刻不容缓，zy层面已经多次吹风“培育壮大地方税税源”了。
房地产这个行业已经没有潜力可挖了，它已经很好的完成了历史使命。随着房地产黄金时代的结束，卖地也将行将就木。
因此我们国家迫切需要新的税源，既然增量已经没了，那就打存量的主意吧，因此房产税的出台是水到渠成的事情。
还有，国家目前大力发展租赁住房，等国家对进场和个体户抢食，租房市场会进一步下压。再强调一遍，以后租赁市场是买方市场，别听一些牛鬼蛇神胡说八道。
3. 房地产税落地的时间
关于房地产税试点问题，财政部表示“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”，为什么如此，这里的“综合考虑各方面的情况”其中的各方面指什么？关注我、一文不漏且认知阅读文章的朋友应该心知肚明。
这里的各方面情况指的是：国内外大环境不理想，国外俄乌黑天鹅、中美较劲激烈等，国内情况则是疫情燃起、经济下行压力陡增。
对了，这里的“扩大”二字目前还不好划分范围，扩大有两种理解：一种是首批试点城市已经确定了，暂不再扩大；另一种是上海和重庆酸第一批试点（这两个试点有名无实），暂不扩大试点。
房地产税是践行我国共同富裕战略的核心，推荐大家看看黄奇帆最近接受《财经》杂志王波明访谈——黄奇帆解读共同富裕！
我国房地产税是在加速的，这是肯定的，只要细心观察还是可以注意到的。比如去年的土地出让金划入税务部门、年末突然发文件授权gwy试点房地产税改革等等……19年我说房地产税必然落地，大部分人还不能相信呢！
要建立立体式认知体系，系统性思维模式，不要单一片面理解我们这个社会和国家。房地产税是经济核武器，影响力非常大，所以国家要全盘考虑落地时机。
关于房地产税推出时机，我历史也论述过，详见2021年3月文章《房地产税虽迟但到，从【十四五规划】看房地产税进程！》，主要观点如下：
【重点一】房地产税不会在房价最高点征收，而是会等房价回落到一定程度，且经济向好的局面大势已定，然后按照政府每几年公布的所在地平均房价来征收（类似日本）。
【重点二】还有，经济不好的时候，也不适合征税，因为人们都赚不到钱，还雪上加霜，这是优秀的管理层绝对做不出来的事情。可以说，本次疫情让房地产税的改革推迟了1-2年，因为疫情让经济大环境顿时变坏，出台房地产税的时机就不合适了，连提都不合适，何况出台了，这就是2020年高层很少提房地产税的原因。【今年是同样的原因导致暂缓，今年大环境甚至更严重】
3. 从社融来看
从2021年7月份开始，全国的新房市场商品房销售面积就出现了下滑，参考上半年火热的新房市场，7月份单月下滑情有可原，所有人都认为后半年的市场还会平稳增加的。
结果8、9、10、11月份连续四个月新房出现了销量同比下跌，7月份第一次降准，12月份第二次降准。
那么12、1、2、3月销售数据如果出现继续下跌呢？
直接占比四分之一GDP的房地产市场是否能挺得住呢？
我们知道房企的资金来源主要是两大块，销售收入和融资-自有资金两方面，而所有的融资的前提都是销售收入保持合理增速的情况下才可以获得，或者说销售收入保持合理增速的前提下，融资才是有意义的，否则这种融资就是庞氏骗局。
那么销售收入同比2019年下跌20%，同比2020年下跌30%的情况下，加大融资还有意义吗？
现如今，市场认为销售收入下跌的原因主要是房贷收紧加实体经济紧缩造成的，而降准解决房企融资问题，也能解决实体经济的问题，因此销售收入必然回暖。
然而我们根据投资者断层理论确定，决定房地产销售收入的因素，不是居民收入，因为房地产的购买者中绝大部分是投机客，而不是刚需，房价收入比来看，支撑中国房价的是收入最高的那10%的人群，而不是老百姓，这部分人群主要以师医公为主，而经济紧缩对师医公没有任何影响，不会导致其几十个月的社保排队资格消失。
中国居民对于房地产的信心远大于国家和政府，也就是2021年居民比2015年还要看好房地产，主要愿意就是大家的信心被激活了，因此不是信心丧失、舆论低迷导致的房地产萧条。
实体经济的发展有两个指标，第一个是失业率，第二个是通胀，目前通胀不是我们考虑的，而失业率从上海前三季度的情况来看，中国最好的就业城市，失业率暴增，其他三四线城市可想而知。
上海是全国商业的总部经济城市，如果一个企业的总部都出现了裁员，那么各地的分支机构可想而知。
我们以前做过一个分析，就是实体经济与房地产经济的临界点，目前进入的是第三阶段，炒房>开支，房租>开支，居民消费降低，实体经济负循环，失业率增加，收入减少。
社会消费品零售总额目前增速是4.9%，这是在包括通胀的前提下的一个增速，去掉价格因素以外，实际增速在2.9%左右（有专家测算为2.6%），居民和住户为了自保，只能少生育、少结婚。
而除了价格因素以外，还有一个居民消费贷增速，12家银行8月份的数据显示，消费贷增速为7.9%，也就是消费贷增速和社会消费品零售总额增速出现了一个3%的差距，居民贷款出来了，没有全部进行消费，这个3%的差额很可能是借新还旧。
信贷刺激对于消费的边际效应会越来越多，直到最后所有的信贷都用来借新还旧，也就是消费贷增速为7.9%，而社会商品零售总额未来增速可能掉到2%以内。
如果12月、1月、2月、3月房地产销售继续下行，4月初还得继续降准，之前我们建议第一次降准直接降1%，然而那些人抠抠搜搜的，降0.5%根本无法刺激购买力，降1%才能看出是否购买力枯竭，一旦购买力枯竭出现投资者断层，所有的货币刺激将毫无用处，而货币宽松的作用只是给房企是房奴续命，以防居民资金链断裂，然后失业率增加的情况下，这都是迟早的事。
而5月、6月、7月份房地产销售收入继续下行，可能8月份就是最后一次降准了。
自此以后房地产经济将退出历史舞台，我们测算TOP50的地产商合计有息负债为6.3w亿人民币，第三方机构测算TOP100的房地产企业实际表内负债和表外负债可能在10w亿人民币左右，其高估值的土储货值大概在31w亿左右。
有人说降低首付，可以刺激买房，其实很多房企已经开始这么做了，首付分期两年支付，甚至缴纳定金就可以买房，交房前付清首付就可以。因此降低首付是没有意义的。
解除限购呢？而所有的二线、三线几乎是没有明确限购的，放松限购也是伪命题，一线城市的商品房销量相比二线而言少之又少，而户籍政策和人口规模都是既定的，一线产生的虹吸又对二线产生了致命的影响，因此限购本身对以后的房地产意义不是很大了。
涨价去库存呢？ 连续四个月新房成交面积断崖式下跌，请问如何涨价？ 都在悄悄的降价，涨价去库存需要建立在房价低位阶段，现在涨价就是找死，5w亿平涨到10w亿平，换来的是更大的抛盘而不是买盘，银行金融机构好不容易从房地产撤离，根本不会再回去了。
处于破产边缘的僵尸企业，会虹吸掉大量的货币，为了崩而不溃，避免引发经济危机，一些要破产的企业往往不能有效出清。
比如某大，1.95w亿的负债，5700亿元的有息负债，这些资产和债务占据了巨大的信用货币，导致上下游产业链的企业濒临破产，成为僵尸企业。
表面资产是正数，实际上现金流为0，全部被拖死，而每次降准产生的货币优先提供给这些机构。
处于经营困难破产边缘的这些房地产企业，合计表内有息负债2.7w亿，这些企业不能破产，那就必须输血，这种情况下，几乎大部分的降准货币都被这些僵尸企业吸走了，其中不少僵尸企业还是国企，吸收货币的能力更强。
这是我们2021年中期做的存款准备金推理，之前我们预计2022年底可能收紧货币，但是从目前来看可能在2023年3月以后收紧货币（保汇率不保房价），一直会持续到2024年12月，也就是房价至少有一个长达2年的自由落体阶段。
而一旦新房销售速度如我们所预料，明年某个时期发生断层，则明年的合计土地出让金可能降到6w亿左右，后年可能不足2w亿，也就是2022年底房地产税可能迅速普征。
我们预计第一批的普征城市包括所有的一线和二线城市，预计达到 39个城市，2022年1月份税务局负责征收土地出让金，而2023年1月份预计也是税务局负债征收房地产税，2023年一定是房地产税征缴的第一年。
届时二手房挂牌量一定是暴增，新房打折促销，最后二手房跌幅超过新房，彻底击垮房地产市场。
房地产的第一个50%很可能在2023年年底出现，第一波抛售以后，多数房企资不抵债，银行开始清理坏账，国家开始清理房地产市场。 房地产的第二波抛售必然是大量的法拍房集中处理，银行要么去做房东，要么就低价出清，很显然只有出清房子才能清理掉坏账，第三方机构开始着手接受开发商的房子，在特别贷款的注资下，这部分烂尾楼三年左右完工，三年后才能流向市场。
房地产的第三波抛售主要是亏损累累的投机客止损出局，这个时段是极其慢长的。